Jak eksmitować niepłacących czynszu?

Istotą umowy najmu lokalu jest przekazanie najemcy nieruchomości do korzystania w zamian za opłatę o ustalonej wysokości. Jednak dość powszechne są problemy z płatnością. Wiele spraw trafia do sądu z powodu niepłacenia przez najemców czynszu. Jak można zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą?

Termin płatności czynszu

Zarówno wynajmujący, jak i najemca mają swoje prawa i obowiązki, które określa ustawa o ochronie praw lokatorów. Elementami umowy najmu jest m.in. oznaczenie stron, przedmiotu i okresu najmu oraz wysokość czynszu, który najemca ma co miesiąc płacić wynajmującemu. W umowie jest termin oraz sposób płatności czynszu.

Co zrobić, gdy najemca zalega z czynszem?

Jeśli najemca czasami spóźni się kilka dni z zapłatą i wyjaśni sytuację, powodów do zmartwień raczej nie powinieneś mieć. Jeśli jednak zwleka z opłatami i robi to stale lub już od kilku miesięcy, to warto się z nim skontaktować i zapytać o powód braku płatności.

Można też wysłać listem poleconym wezwanie do zapłaty w formie pisemnej – wpisać w nim kwotę i termin na uregulowanie zaległości. Jeśli dłużnik opóźnia się z zapłatą, wierzyciel może zażądać dodatkowo odsetek (art. 481 § 1 Kodeksu cywilnego).

Pomocne w odzyskaniu części długu są przepisy z zakresu prawa zastawu na rzeczach ruchomych. Wynajmującemu przysługuje zastaw na rzeczach, które to najemca zgromadził w lokalu. W toku postępowania egzekucyjnego można w ten sposób odzyskać część środków.

Wypowiedzenie umowy najmu

Nie można jednak usuwać nierzetelnego lokatora samemu i na własną rękę. Jak zatem pozbyć się niechcianego i nieuczciwego mieszkańca? Jeżeli nie płaci czynszu, właściciel powinien mu wypowiedzieć umowę najmu. Jest to możliwe w przypadku zaległości ze spłatą czynszu za minimum trzy pełne okresy płatności – pod warunkiem, że był uprzedzany na piśmie o zamiarze wypowiedzenia.

Eksmisja najemcy z mieszkania

Wypowiedzenie umowy najmu musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Lokator, po otrzymaniu wypowiedzenia, ma obowiązek wydać mieszkanie właścicielowi. Żądać opuszczenia lokalu można tylko od najemcy, z którym umowa najmu przestała obowiązywać, czyli upłynął okres jej obowiązywania lub została wypowiedziana.

Często jednak lokator nie chce się wyprowadzić. Wtedy wynajmujący musi wszcząć postępowanie prowadzące do eksmisji. Na podstawie prawomocnego wyroku sądu komornik wzywa lokatora do opuszczenia mieszkania, a w razie jego sprzeciwu przeprowadza eksmisję najemcy.

Są jednak wyjątki od tej zasady. Jeśli najemcy nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, komornik musi wstrzymać się z eksmisją. Gmina powinna na wniosek komornika wskazać tymczasowe pomieszczenie dla lokatora (ustawa o ochronie praw lokatorów). Właściciel ma z kolei obowiązek poczekać, aż gmina znajdzie lokal dla najemcy lub zapewni mu pomieszczenie zastępcze. Właściciel może jednak ubiegać się o odszkodowanie od osoby, która bez tytułu prawnego zajmuje w jego mieszkaniu.

Znaczenie ma też pora roku. Wyroków sądu o eksmisji nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca ze względu na warunki atmosferyczne.

Kar, f: mariskabloem / pixabay